Textes extraits du Guide de la Colocation
et rédigés en collaboration avec Maître Catherine Beurton,
Avocat au Barreau de Paris et spécialiste du droit immobilier

L'assurance des colocataires

Depuis la loi du 22 juin 1982, dite loi "Quilliot", le locataire doit s’assurer.

L’article 7-g de la loi du 6 juillet 1989, qui s’applique aux locaux vacants loués à usage d’habitation ou mixte habitation- professionnel, impose aux locataires deux obligations en matière d’assurance :

• s’assurer contre les risques locatifs,
• justifier de l’assurance au bailleur lors de la remise des clés, puis chaque année.

Les risques à garantir

Si dans le cadre des assurances immobilières un grand nombre de risques susceptibles d’être encourus par un colocataire sont garantis, l’article 7-g ne concerne qu’une partie d’entre eux.

Selon une interprétation littérale du texte, le colocataire doit faire couvrir par une compagnie d’assurances, toutes les hypothèses où il est susceptible d’engager sa responsabilité locative c’est-à-dire pour tous les dommages de destruction ou de détérioration causés à l’immeuble loué selon les articles 1732, 1733, 1734 et 1735 du Code Civil.

C’est ainsi que le colocataire engagera sa responsabilité en cas d’inexécution des réparations locatives (décret du 26 août 1987), en cas de dégradations ou perte de son fait ou par un tiers qu’il a introduit (article 1735 du Code Civil), de défaut d’entretien courant (article 7-d de la loi du 6 juillet 1989) et en cas d’incendie (article 1733 et 1734 du Code Civil).

A ces cas de responsabilité locative prévue par la loi, la doctrine y ajoute les conséquences des dégâts des eaux ou les responsabilités du colocataire du fait des choses ou des personnes dont il répond.

L’incendie et la pluralité de locataires

Dans le cadre d’une colocation, un seul local étant loué à plusieurs colocataires, si un incendie se déclare dans ce logement, chaque colocataire sera responsable de l’incendie et de ses conséquences proportionnellement au montant de sa quote-part de loyer.

Pour résumer, le locataire, pour se garantir totalement, aura à intérêt à souscrire la totalité des assurances de choses s’il veut couvrir sa propriété mobilière, les assurances conjointes de choses et de responsabilité outre une garantie " responsabilité civile ", pour éviter toute difficulté en cas de sinistre.

Sanction du défaut d’assurance

L’article 7-g alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 fait du défaut d’assurance une cause de résiliation de plein droit, même pendant le cours du bail, si une clause résolutoire le prévoit.

Comment justifier être régulièrement assuré

L’article 12 de la loi du 21 juillet 1994 a modifié l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 en consacrant la pratique développée par les assureurs consistant à élaborer des attestations remises au locataire lors de la souscription du contrat.

La justification de l’assurance résulte aujourd’hui de la remise au propriétaire d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, validée pour la période couverte par la cotisation versée.

C’est cette attestation d’assurance que le colocataire devra obligatoirement fournir au bailleur s’il lui est notifié un commandement visant la clause résolutoire du bail, lui rappelant son obligation d’être assuré et d’en justifier à première demande du bailleur.

A défaut de production de cette attestation d’assurance dans le délai d’un mois du commandement, le bailleur pourra faire constater l’acquisition de la clause résolutoire qui jouera sans suspension possible.

L’assurance du sous-locataire

L’assurance du sous-locataire vis-à-vis du locataire principal est pratiquement la même que celle que doit remplir le locataire principal à l’égard du bailleur.

La différence repose sur le fait qu’outre l’article 1735 du Code Civil qui dispose : "le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires", les rapports du sous-locataire au locataire principal sont régis par l’article 1753 du Code Civil qui édicte : "le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu’il puisse opposer des paiements faits par anticipation.

Les paiements faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation".

En cas de sous location, le locataire ne peut donc pas cesser de garantir ses risques locatifs ou en diminuer le montant car il doit répondre du fait des gens de sa maison et de celui de ses sous-locataires.

Comme dans une sous-location, le locataire prend la position du bailleur, il est garant, vis-à-vis du sous-locataire, du préjudice que celui-ci pourrait subir du fait d’un défaut d’entretien de l’immeuble ou d’un vice de construction (article 1721 du Code Civil).

Le locataire principal doit donc souscrire une garantie "recours du sous-locataire".

Le sous-locataire doit donc, indépendamment des assurances de choses garantissant ses biens mobiliers personnels et les assurances conjointement de choses et de responsabilité, souscrire une garantie personnelle des risques locatifs et recours des voisins.

Si la sous-location est restreinte, comme étant par exemple limité à une chambre louée à un étudiant, le locataire principal peut dans sa police d’assurance, souscrire une clause de renonciation à recours contre le sous-locataire, lequel devra être désigné nommément aux conditions particulières du contrat, et précisé que les garanties de son contrat joueront tant pour lui-même que pour son sous-locataire.