Textes extraits du Guide de la Colocation
et rédigés en collaboration avec Maître Catherine Beurton,
Avocat au Barreau de Paris et spécialiste du droit immobilier

Le cautionnement

Le bailleur a la possibilité de demander une autre garantie de paiement (en sus de la clause de solidarité des colocataires) qui est la caution solidaire consentie par un tiers au contrat de bail, en général un membre de la famille ou un proche.

Le cas échéant, cette caution solidaire permet au propriétaire de la poursuivre directement pour la totalité de la dette du locataire.

La caution solidaire est en général exigée par le propriétaire lorsque les colocataires sont étudiants ou lorsque le loyer et les charges dépassent le tiers de leurs ressources

L’étendue de l’obligation de la caution solidaire

C’est le contrat de location qui détermine l’étendue du cautionnement.

La caution solidaire est ainsi tenue au paiement des loyers et des charges dans les mêmes termes que le locataire, cautionnement qui ne s’étendra aux indemnités d’occupation que si l’engagement de caution contient une stipulation spéciale en ce sens.

Ainsi, en matière de colocation, chaque colocataire étant tenu à l’égard du bailleur du paiement de l’intégralité du loyer, la caution solidaire de chaque colocataire pourra être tenue également au paiement de l’intégralité du loyer, quitte ensuite à solliciter le remboursement aux autres colocataires à proportion de leur quote-part de loyer.

Mais toute décharge du débiteur principal bénéficie à la caution comme la suspension des intérêts, par exemple.

Cependant, l’étendue de l’obligation de la caution est à présent réduite par la limitation du droit de poursuite du créancier telle qu’elle a été inscrite à l’article 2024 du Code Civil par la loi sur l’exclusion du 29 juillet 1998.

En toute hypothèse,la caution ne pourrait être privée du minimum de ressources fixé à l’article L 331-2 du Code de la Consommation, de telle sorte que la caution ne soit pas obligée d’avoir recours à la procédure du surendettement.

L’information de la caution

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1999 contient un alinéa 6 inséré par la loi du 21 juillet 1994, aux termes duquel le commandement mettant en jeu la clause résolutoire de plein droit stipulé dans le bail, doit être signifié à la caution dans les quinze jours de la signification au colocataire.

Cette mesure a pour objet d’informer la caution de la mise en œuvre d’une procédure de recouvrement.

Si la caution n’a pas reçu cette signification dans les quinze jours de la délivrance du commandement de payer, elle n’est pas tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard dus par le colocataire.

La loi du 29 juillet 1998 sur l’exclusion a modifié l’article 2016 du Code Civil, lequel dispose, lorsque la caution est une personne physique, qu’elle "est informée par le créancier de l’évolution du montant de la créance garantie et de ses accessoires au moins annuellement… sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités".

Tout créancier étant débiteur de cette obligation, le propriétaire bailleur dont le bail est garanti par une caution est soumis à ces dispositions lorsque le cautionnement est consenti par une personne physique.

Dès lors, si le colocataire ne règle pas ponctuellement son loyer, le bailleur doit informer la caution de l’évolution du montant de sa créance et de ses accessoires au moins une fois par an (par exemple à la date anniversaire du contrat de cautionnement), sous peine d’être déchu de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités.

La durée de l’engagement

La caution est débitrice de deux obligations :

• une obligation de couverture,
• une obligation de paiement en cas de défaillance du débiteur.

L’obligation de couverture cesse au moment où la caution dénonce son engagement, c’est-à-dire qu’elle est libérée pour l’avenir.

En revanche, l’obligation au paiement subsiste pour les dettes nées antérieurement à la dénonciation.

Tout va dépendre de la durée du cautionnement.

a) Le cautionnement à durée déterminée

Il est usuel que l’engagement de caution couvre la durée du bail ainsi qu’un renouvellement.

Dans ce cas de figure, les obligations de couverture et de paiement se confondent puisque le terme de l’engagement est fixé à l’expiration de la durée convenue, à moins d’une résiliation anticipée du contrat de bail.

b) Le cautionnement à durée indéterminée

Depuis le 1er septembre 1994, le cautionnement à durée indéterminée ou sans stipulation de durée est régi par les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, inséré par l’article 23-1 de la loi du 21 juillet 1994 : la résiliation de l’engagement de caution prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

Ainsi, la caution reste tenue des dettes du colocataire jusqu’au terme du bail, même de celles nées postérieurement à la dénonciation de son engagement.

c) La caution solidaire et la reconduction du bail

L’extinction du cautionnement ressort des dispositions de l’article 1740 du Code Civil qui énonce qu’en cas de tacite reconduction " la caution donnée pour le bail ne s’étend pas aux obligations résultant de la prolongation ".

La solution est identique en cas de renouvellement dès lors que la caution n’a pas été partie à l’acte de renouvellement.

L’article 1740 est applicable au cautionnement des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, sauf s’il s’agit d’un cautionnement à durée indéterminée dont le sort est régi par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans cette hypothèse, la caution ne peut se libérer que par une résiliation dont l’efficacité est repoussée au terme du bail.

Dans le cadre d’un engagement de caution à durée déterminée, la caution ne sera engagée en cas de reconduction ou de renouvellement du bail postérieurement à la période garantie, que si elle y consent expressément avant l’expiration du bail garanti.

En raison de la nature des obligations souscrites par la caution solidaire, son engagement doit répondre à un formalisme rigoureux.

L’acte de cautionnement doit être écrit et comporter la signature de la caution avec la mention écrite de sa main de la somme garantie en chiffres et en lettres (article 1326 du Code Civil).

Le cautionnement doit préciser également l’identité de la caution et celle du débiteur garanti.

Depuis le 1er septembre 1994, l’engagement de cautionnement doit revêtir des formes particulières sous peine de nullité du cautionnement (nouvel article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Ainsi, à peine de nullité, la caution doit faire précéder sa signature de plusieurs mentions manuscrites : le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat et, de façon explicite et non équivoque, la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation comme "je me porte caution de...".

Par ailleurs, la caution reproduit de manière manuscrite l’alinéa 1 du nouvel article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, par lequel elle déclare être informée des possibilités de résilier unilatéralement son engagement lorsqu’il ne comporte aucune indication de durée ou est stipulée pour une durée indéterminée.

Enfin, toujours à peine de nullité, le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location.